Справочное бюро
17.12.2009 |
Глоссарий терминов недвижимости
Аванс Денежная сумма, выдаваемая вперед в счет будущего платежа при покупке квартиры. Выдается продавцу до совершения сделки. Желательно закреплять акт передачи не простой распиской, а специальным авансовым соглашением, где указываются условия передачи денег, условия возврата, если одна из сторон не выполнила свои обязательства. Главное отличие аванса от задатка: если сделка не совершится по вине продавца, заключив авансовое соглашение, он возвращает выданную ему сумму. Задаток продавец будет обязан вернуть в двойном размере.
Агент (менеджер) Лицо, которое за зарплату, комиссионные или иное вознаграждение выполняет (прямо или косвенно, регулярно или от случая к случаю) работу по поручению брокера, связанную с продажей, покупкой обменом или арендой недвижимого имущества, и которое платит налоги с личных доходов.
Агент по недвижимости 1.Физическое лицо, работающее в штате риелторской фирмы, или помощником риелтора — индивидуального предпринимателя, имеющее специальное образование риелтора и лицензию на осуществление следующих операций с недвижимостью:
- работа с базами данных и подбор заказчикам для проведения операций купли-продажи или аренды конкретных объектов недвижимости;
- проведение предварительной оценки стоимости объекта недвижимости или его аренды;
- сбор и оформление необходимых юридических документов и справок по объектам недвижимости в государственных и иных организациях;
- проверка юридической чистоты прав собственности на объекты недвижимости;
- регистрация договоров перехода прав собственности на объекты недвижимости в уполномоченных государственных органах.
2. Физическое лицо, непосредственно работающее с клиентами риелторской фирмы или индивидуального предпринимателя и осуществляющее всю подготовительную работу для заключения брокером риелторской фирмы или индивидуальным предпринимателем договора с клиентом по осуществлению гражданских сделок с недвижимым имуществом.
Агентский договор Общее понятие: гражданско-правовой договор, согласно которому одна сторона (агент) обязуется за вознаграждение совершать по поручению другой стороны (принципала, заказчика) юридические и иные действия от своего имени, но за счет принципала, либо от имени и за счет принципала. Применительно к недвижимости: договор, в котором либо покупатель нанимает риэлтора для поиска определенного типа объекта недвижимости или прав на него, либо продавец нанимает риэлтора для поиска покупателя на принадлежащее ему на праве собственности недвижимое имущество или права на него.
Агентство недвижимости Юридическое лицо, риелторская фирма, оказывающая консультационные, маркетинговые, организационные и прочие услуги, способствующие успешному оформлению сделки.
Аккредитованный оценщик Оценщик, внесенный в книгу учета аккредитованных оценщиков по результатам безупречной оценочной деятельности за установленный период.
Акт о сделке Письменный документ, вручаемый получателю, в котором содержится заявление о том, что продавец передает права собственности и все интересы в участии недвижимости.
Акт осмотра недвижимости Документ, подтверждающий факт осмотра объекта недвижимости потенциальным приобретателем, содержащий дату, адрес и краткое описание объекта недвижимости, подписываемый при осмотре недвижимости стороной, которая является потенциальным приобретателем, и стороной, предоставившей информацию об объекте и организовавшей просмотр.
Акт покупки недвижимости Документ, удостоверяющий сделку купли-продажи недвижимости. Актив Нечто, обладающее стоимостью и принадлежащее физическому или юридическому лицу. Включает как недвижимую, так и личную собственность.
Альтернатива ("Альтернативная сделка", "альтернативный обмен", "обмен через куплю-продажу" и т.п.) продажа одного объекта с одновременным (иногда последующим) приобретением другого объекта. Данная операция подразумевает проведение сделки по отчуждению Клиентом объекта в связке с проведением сделки по приобретению Клиентом другого объекта. Такие сделки проводятся, как правило, при невозможности юридического освобождения объекта на момент сделки (проще говоря, на момент продажи объекта, Клиент (либо члены его семьи и т.п.) зарегистрирован в нем по месту жительства, то же самое может относиться и к приобретаемому Клиентом объекту).
Примечание: порядка 90% "альтернативных" сделок НАЧИНАЮТСЯ на Покупателе (только деньги) какого либо объекта, и ЗАКАНЧИВАЮТСЯ на Продавце (только юридически свободный объект). Только в редких случаях, при условии договорных отношений с риелтором довольно большого круга клиентов с альтернативными вариантами, и предоплатой риелтору, производятся взаимные обмены и замкнутые сделки (без прямых покупателей и продавцов или с таковыми на ответвлениях).
Американская модель ипотеки Так называемая двухуровневая схема ипотечного кредитования, при которой ипотечные кредиты, выданные на первичном ипотечном рынке, переуступаются специально созданным агентствам, которые секьюритизируют их путем выпуска ценных бумаг.
Анализ Изучение недвижимости и формулирование обоснований профессионального оценщика без вывода о ценности недвижимости в денежном выражении.
Андеррайтинг Оценка платеже- и кредитоспособности заемщика.
Аннуитетный платеж Ежемесячные перечисления по кредитным обязательствам заемщиком, рассчитываемые по формуле аннуитета.
Аренда Соглашение, по которому собственник передает нанимателю право пользования и исключительного владения, но не право собственности на объект, на определенное время при условии уплаты ренты.
Арендатор Сторона договора аренды, лицо, получившее во временное пользование за соответствующую плату имущество.
Арендная плата Оговоренная договором аренды сторон плата за пользование имуществом.
Арендная ставка Цена аренды объекта, не включает налоги.
Ассоциация риелторов Общественное движение профессиональных участников рынка риелторских услуг.
Аттестат (диплом) Именной документ, подтверждающий наличие записи в соответствующем реестре об успешной аттестации и полномочиях указанного в нем лица.
Аттестация Процедура проверки профессиональных знаний и практического опыта физического лица, претендующего на приобретение квалификации профессионального оценщика. Аттестация может быть официальной и общественной (дополнительной).
Биржа недвижимости Организация для заключения крупных торговых сделок. Одна из форм — Земельная палата, которая подготавливает сделки на земельном рынке: договора аренды, продажа прав аренды, вторичный земельный рынок.
Блок Две или более граничащих между собой квартир на одном или нескольких этажах.
Брокер Профессиональный риелтор, осуществляющий предпринимательскую деятельность без образования юридического лица, имеющий всю предусмотренную законом разрешительную документацию на ведение данного вида деятельности и застраховавший свою профессиональную ответственность либо штатный сотрудник агентства недвижимости, прошедший обучение и аттестацию в установленном порядке — руководитель работ по оказанию соответствующих услуг.
Брокер по недвижимости 1. Физическое лицо, возглавляющее риелторскую фирму или являющееся заместителем руководителя или начальником отдела операций с недвижимостью риелторской фирмы, или индивидуальный предприниматель, имеющий специальное образование риелтора и лицензию на выполнение следующих операций с объектами недвижимости:
- все операции, которые совершает агент по недвижимости;
- объяснение заказчику юридических особенностей, заключаемых договоров;
- ведение переговоров и подписание договоров по листингу, продаже, покупке, аренде, обмену или лизингу (сублизингу) объектов недвижимости;
- получение аванса, задатка, комиссионных или гонорара по условиям договора по операциям с объектом недвижимости;
- осуществление рекламы своей деятельности;
- хранение и несение ответственности за сохранность документов, подтверждающих права собственности владельца недвижимости, при заключении эксклюзивных договоров продажи объектов недвижимости.
2. Физическое лицо, специалист риелторской фирмы или индивидуальный предприниматель, непосредственно работающий с клиентами и заключающий с ними от имени юридического лица или в качестве индивидуального предпринимателя договоры по осуществлению гражданских сделок с недвижимым имуществом.
Буфер Площадь, метраж, как правило, подставные, используется для регистрации по постоянному месту жительства или обменов. Предполагает вместе с регистрацией получение страхового медицинского полиса и постановку на воинский учет.
Варианты Видоизменение, разновидность, одна из возможных реализаций, реакций. Видоизменение второстепенных элементов, частностей чего-либо при сохранении того, что является основой.
Вещные права Разновидность гражданских (имущественных) прав, которые носят абсолютный характер. Вещными правами наряду с правом собственности являются: право пожизненного наследуемого владения; право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком; сервитуты; право хозяйственного ведения; право оперативного управления имуществом.
Владелец Физическое лицо, являющееся владельцем имущества, благодаря чему владелец имеет возможность непосредственно воздействовать на имущество.
Владение Фактическое обладание вещью, создающее для обладателя возможность непосредственного воздействия на вещь. Владение имуществом/вещью, закрепленное законом за субъектом права (гражданином или юридическим лицом) — одно из правомочий собственника. Законным (титульным) владельцем может быть и не собственник имущества/вещи, а наниматель (арендатор) имущества по договору имущественного найма; лицо, которому имущество передано по договору о безвозмездном пользовании, залогодержатель, и др.
Временное проживание Применительно к отдельному лицу, которое проживает в здании в течение не более 90 дней, имея при этом другое постоянное место жительства.
Вспомогательные помещения квартиры (Принадлежности жилых комнат) конструктивно обособленные функциональные неделимые части квартиры (принадлежности площади основного назначения), площадь которых в соответствии с правилами государственного учета учитывается в составе общей площади квартиры. Назначение вспомогательных помещений предусматривается проектом и признается в административном порядке. Вспомогательные помещения, назначение которых не указано в проекте и/или не признано в административном порядке, объектами оценки не являются.
Встречная покупка Продавцы ставят условие, чтобы одновременно с продажей квартиры было куплено альтернативное жилье. Так приходится делать, если у продавцов нет другой квартиры, куда они могут выехать и выписаться, если права на квартиру имеет несовершеннолетние или продавцы бояться оставлять деньги на хранение.
Встречная сделка Это сделка, в которой хотя бы одна из сторон выдвигает в качестве обязательного условия отчуждения принадлежащего ей недвижимого имущества или имущественных прав на него выдвигает одновременное приобретение иного недвижимого имущества.
Вторичный рынок Рынок квартир, право собственности которых уже зарегистрировано на юридических или физических лиц. Возможна целая цепочка смены предыдущих владельцев, и чем она длиннее, тем выше риск возникновения судебных споров по обстоятельствам, которые зачастую невозможно проверить. Вторичный рынок по предложению обычно больше, чем первичный и крайне разнообразен по типам квартир, районам и ценам.
Выкуп права аренды земельного участка Выкуп права заключения договора аренды земельного участка города введен для создания рынка недвижимости в тех случаях, когда частная собственность на землю отсутствует.
Генеральный план Официально утвержденный местными органами власти действующий план функционального зонирования территории.
Генеральный план развития города 1. Генеральный план развития города (проект планировки города) вместе с комплексными схемами развития транспорта, инженерных систем, озеленения и т.д. — должен составляться с расчетным сроком проектирования порядка 20 лет и утверждаться в качестве закона развития города. 2. Основной градостроительный документ, в котором определяются перспективы развития города.
Городская (поселковая) черта Внешняя граница земель города, поселка, сельского населенного пункта, которая отделяет их от других категорий земель. Устанавливается и изменяется органами, утверждающими генеральные планы, проекты планировки и застройки городов, поселков и сельских населенных пунктов.
Городской заказ Правовое задание на формирование товариществ из числа очередников на муниципальное жилье, с целью создания кондоминиума (утверждается ежегодно и на перспективу в рамках реализации городской программы).
Городской застройщик Департамент муниципального жилья (в том числе управление муниципального жилья) в пределах компетенции в сфере строительства муниципального жилья и формирования товариществ собственников жилья из очередников с целью создания кондоминиума.
Государственная регистрация недвижимости Процедура проверки и юридического подтверждения правильности информации кадастрового дела, внесение соответствующих записей в одном из государственных реестров недвижимости. Право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными законами, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Государственная собственность на землю Земли, которые не находятся в частной собственности граждан и юридических лиц, либо в муниципальной собственности, являются государственной собственностью.
Государственный учет земель Государственный учет земель — включает учет наличия и качественного состояния земель, распределение земель по их категориям, пользователям, арендаторам, а также по различным другим признакам. Необходимо различать учет количества земель, осуществляемый по их целевому назначению и по хозяйственному использованию, от учета качества (ценности) городских земель, которое зависит от природных и иных потребительских характеристик земельных участков.
Граница Вертикальная поверхность, определяющая, где кончается территория одного владельца и начинается другого. В случае поэтажной собственности, граница любого объекта описывается как некоторое пространство с помощью окружающих его стен, потолка. Юридические границы определены в официальных документах. Разница между фактической и юридической границами может вызвать определенные проблемы. Существуют различные концепции границ. Наиболее распространенные — это закрепленные (фиксированные) и общие границы. Закрепленная граница имеет четко определенную линию. Общая граница — это та граница, линия которой может быть установлена на земле. Существует множество вариантов внутри этой концепции. Для города это границы, которые определяются водными и другими естественными или искусственными препятствиями, границы охранных зон и т.д.
